La provincia leonesa no ha sido ajena a esta tendencia y a lo largo del 2014 se redujo el stock de vivienda nueva después de que las grúas desaparecieran de los nuevos polígonos en el área metropolitana y de los últimos solares por ocupar dentro de los límites de la capital leonesa.
Concretamente, según los datos del último ‘Informe sobre el stock de vivienda nueva’ del Ministerio de Fomento, la acumulación de pisos y casas se redujo en 679 unidades a lo largo del ejercicio. La digestión del exceso de oferta hizo que se pasaran de las 9.150 (cifra que representaba el 1,66% del total nacional) viviendas disponibles a las 8.871 que seguían vacías a finales del pasado año. Una reducción de poco más del 3% que no invita a pensar en una rápida recuperación de la construcción, ya que, a este ritmo y según las estimaciones de la consultora, el área metropolitana de León tardará de 3,5 a 5,5 años en liquidar todas las existencias disponibles.
Pero los plazos son todavía mayores para el mercado de la vivienda usada y para las zonas alejadas del núcleo urbano de León. En ambos casos, siempre según Acuña y Asociados, el tiempo dedisolución de stock está comprendido entre 6,5 y 10 años.
Las cifras del Ministerio de Fomento y de Acuña y Asociados sitúan al mercado inmobiliario leonés por debajo del tiempo medio para la eliminación de los excedentes a nivel nacional. No obstante, desde la consultora adelantan que el restablecimiento del equilibrio y el crecimiento previsto para el sectorserá lento y que habrá distintas velocidades en el conjunto nacional.
Tras siete años seguidos de caídas en el sector, el precio de la vivienda se estabilizó durante el ejercicio pasado
En clave nacional, desde la firma especializada apuntan que en gran parte de estas áreas los precios seguirán descendiendocomo consecuencia del desajuste de oferta con demanda ,y así continuarán hasta alcanzar el nuevo equilibrio. Por otra parte, en otras áreas, en las que hay demanda (las menos), el nuevoequilibrio ya se ha alcanzado y se comienzan a registrar subidas de precios e incluso la construcción de nuevas promociones.
Además, muchas de la viviendas en stock no llegarán a venderse nunca, alertan. «Tardará más de una década en disolverse y algunas nunca se venderán. No hay demanda en absoluto», anunciaron durante la presentación del informe los expertos. Las áreas metropolitanas son las que funcionan mientras el resto cuenta con muy poca o nula demanda. Ese grupo se cifra en España en1,6 millones de viviendas, lo que disuade a los expertos de hablar de un nuevo ‘boom’ del ladrillo o, directamente, de recuperación del sector.
Escasa actividad
De hecho, basta observar la escasa actividad constructiva que se registra en las calles de la capital donde tan sólo unos pocos solares están siendo edificados y la mayor promoción en marcha se sitúa en el polígono de La Granja, donde está previsto la construcción de un nuevo centro comercial.
Desde Acuña y Asociados recuerdan que en la vivienda nueva hubo una severa contracción del precio entre 2010 y 2013 y este precio ajustado no deja margen para el promotor, por lo que no hay bajadas adicionales y ello hizo que se dé una temprana subida, por delante de la vivienda usada. De hecho, las ventas netas de vivienda usada han aumentado un 44% en el último año en España, lo que amortigua la bajada de precios en un mercado dominado todavía por elevado stock.
Lejos del área metropolitana el excedente tardará entre 6,5 y 10 años en disolverse, según Acuña y Asociados
No obstante, no se debe perder de vista el hecho de que el actual es un momento de ajuste con un comportamiento desigual en las distintas provincias, localidades y submercados. El stock y la demanda seguirán fijando los precios de este mercado dominado por la oferta, según el informe.
Con todo ello, en el plano empresarial, la situación financiera de las promotoras y constructoras apunta a que la evolución se mantenga en los próximos dos años. Sumado al gran volumen de activos y exposición en manos de la banca, y que estos presionarán por deshacerse de sus activos, parece poco probable una escalada alcista en precios en los próximos años. Salvo excepciones, los precios han de estabilizarse por lo menos durante dos años.
La influencia del crédito
Por otra parte, desde el plano de las entidades financieras, la recuperación económica y la mejora en las condiciones de financiación están influyendo positivamente en el avance hacia el saneamiento del sector bancario, no obstante, a tenor del elevado volumen de exposición inmobiliaria quedan algunos años. Ello repercute en la situación de la empresa promotora que sigue siendo muy precaria.
En este sentido, el informe de Acuña y Asociados afirma que el 51% del crédito comprometido se concentra enlas sociedades técnicamente quebradas o que han que perdido el 50% de su capital, lo que determina que el volumen de adjudicados crecerá todavía algo más, aseguran.
Ejecuciones hipotecarias
Por el lado de los lanzamientos de ejecuciones hipotecarias, los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestran un crecimiento del 12% en el 2014. Esto también determina que, por lo menos en los próximos dos ejercicios, continúen las adjudicaciones por este concepto.En resumen, analizando los datos de los informes existentes, será difícil que en los próximos meses las grúas vuelvan a levantarse por encima de los tejados de la ciudad y los compradores aun tendrá una buena oportunidad para conseguir buenas adquisiciones.