La vivienda, en especial el aumento generalizado del precio de los alquileres, es uno de los problemas que más preocupan a los españoles. La provincia leonesa no es ajena a esta realidad y el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de León, Miguel Ángel Sánchez, analiza en esta entrevista cómo se puede atajar la situación. Del mismo modo, el experto en el mercado inmobiliario repasa, en clave local, algunas de las propuestas planteadas por Gobierno y oposición en materia fiscal, parque público o pisos turísticos.
– ¿Hasta qué punto afecta a León el problema con la vivienda que se está produciendo en otros puntos de España?
– No puede afectarnos igual por una sencilla razón: León no está en una fase de crecimiento poblacional. Se construye poco y hay muchas viviendas vacías, pero a veces no están en los sitios adecuados. Aquí no sufrimos el problema de emergencia habitacional de los territorios que crecen en población.
– ¿Qué valoración hace de las medidas anunciadas por el Gobierno y la réplica de la oposición para solucionar la crisis de la vivienda?
– Hay mucho atrevimiento de todos a tomar medidas. Está claro que las medidas del Gobierno en vivienda no funcionan. Hay algo en lo que ambos están de acuerdo, creo que en lo único, y es la falta de oferta. O se incrementa la oferta o apaga y vámonos. El resto es una intervención… ¿En los precios? No sirve de nada. Solo se ha podido aplicar en Cataluña, donde se han podido contener, pero la oferta de alquiler se ha ido al garete. Se ha perdido oferta de alquiler y se ha ido a compra de vivienda. Estamos en una fase de restricción de hipotecas… ¿Qué vamos a dar ayudas para comprar? Seguimos apostando por el ladrillo y que todos sean propietarios, pero el desequilibrio viene precisamente por el hecho de que no hay un buen arrendamiento en España. El arrendamiento es una alternativa perfectamente válida, nos lo están demostrando estudios en Europa ¿Cómo vas a comprar si no sabes dónde vas a acabar? ¿Ayudas para la compra para menores de 35 años? Si son los que se van a mover, no se emancipan hasta los 30 y son los que tienen que buscarse la vida porque sus sueldos no son suficientes para comprarse una vivienda siendo una sola persona. Algunas medidas nos pueden venir bien, las que favorecen a todos los propietarios independientemente del territorio en el que vivan. No todas las medidas son para todos. Hay una España diferente a Madrid, Valencia, Barcelona… y este tipo de legislaciones generan inseguridad jurídica. Una legislación que no es clara cambia las reglas de juego. En eso consiste una limitación de rentas y del IPC, un índice que está admitido por todo el mundo. Los pequeños propietarios lo negocian permanentemente o no se sube, porque es más actualización que subida de alquileres.
"León no sufre el problema de emergencia habitacional de los territorios que crecen"
– Quizá no tanto como en otras ciudades, pero los alquileres siguen subiendo en León ¿Cuál de las medidas anunciadas para controlar el mercado resulta de mayor calado en este contexto?
– Que afecte aquí, lo más interesante sería la bonificación del alquiler del cien por cien en la declaración de la renta por ajustarse a los precios. Para vivienda nueva, lo que necesitamos es suelo y por el centro no hay solares y hay pocas empresas dispuestas a construir. Esto se debe a que la vivienda es cara, al código técnico de la edificación, a la cascada de impuestos en la promoción… Desde que se compra el solar y se paga IVA, se siguen con licencias… Hay escasez y lo nuevo se está vendiendo, pero empresas hay cada vez menos y con la mano de obra hay un problema tremendo. Aquí no puede construirse de una manera más ‘alegre’, que es lo que bajaría los precios. Los precios solo se podrían bajar aumentando la oferta ¿Cómo intervienes el mercado con la venta? ¿Obligas a los bancos a dar hipotecas?
– ¿Y estas grandes medidas solucionarán el problema, al menos, en esas grandes ciudades?
– Tampoco. No. El precio de la vivienda no bajará ni a corto ni a medio plazo, y menos aún en la compraventa, con estas medidas. Tampoco en León. Al analizar las medidas, vemos que falta financiación, que falta consenso… Mientras no haya un acuerdo que dure más de una legislatura y haya un plan estratégico para la vivienda… El propio Ayuntamiento de León tendría que tener un plan estratégico de vivienda porque tendría mucho que decir para establecer las líneas: este es el crecimiento, estas son las necesidades… El Ayuntamiento se ocupa muy poco de vivienda, aunque las competencias sean de la comunidad autónoma. A nivel autonómico, una de las medidas estrella que hay en materia de alquiler es la de las ayudas y me parece bien porque llegan, teóricamente, a quien más lo necesita. No es como estas bajadas de renta que son café para todos. Las bajadas de renta en Barcelona vienen muy bien a los que más pagan. Eso no va a abrir la puerta a la gente con menos dinero porque empiezan los castings. El propietario tiene que alquilar un piso por 1.500 euros, porque no lo dejan alquilar por 2.500, en el caso de que decida alquilarlo por ese precio, y mirará a ver a quién se lo arrienda. Al final, pagan menos lo que tienen para pagar. La bonificación sí que es un incentivo para sacar viviendas al alquiler.
– A nivel nacional parece que hay consenso: hacen falta más viviendas... ¿También se necesitan en León?
– Hace falta construir. Si hay demanda y la hay de vivienda nueva. Hace falta construir. Si hay que rehabilitar, hay que favorecerlo también. El problema de la vivienda en León es relativo. No estamos en ninguna emergencia. Es caro, pero no es una emergencia. Los sueldos podrían ser más altos, pero no lo son. No llega a ser una emergencia habitacional como la de las grandes ciudades o de los lugares que crecen. Los, digamos, ‘enemigos’ del crecimiento de León están claros: Madrid, Valladolid… donde mandamos la gente porque allí es donde se localizan los centros de producción. Los chavales de aquí van a donde haya empleo, más ahora que es fácil desplazarse. Lo que no es fácil es alojarse, pero desplazarse es muy fácil. El teletrabajo tampoco ha sido aquello que nos vendían.
– El equipo de Sánchez también propone ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas a alquileres asequibles ¿Esto será efectivo en León?
– Tenemos experiencias de subvenciones y bonificaciones a la rehabilitación que realmente no han funcionado. No han sacado más vivienda al mercado por la cantidad de trabas burocráticas y las dificultades de acceso a esas ayudas. Los fondos Next Generation no están llegando a los particulares y ni siquiera el Ministerio de Vivienda gasta el presupuesto que tiene. Aquí se podían rehabilitar muchos edificios. En algunos se ha hecho y se ha lanzado. Las inversiones son muy fuertes y las subvenciones también si se cumplen los requisitos; pero estamos viendo que, como todos son pegas y muchas se devuelven, eso no anima a la inversión y ni siquiera a solicitar la subvención. Nosotros somos más partidarios de favorecer el alquiler que la compra. Esa es un poco la diferencia entre el PP y el PSOE. El PP suele tirar más a la propiedad, a que se concedan hipotecas. Veremos, porque si todo son avales y todos son propietarios… El alquiler social es necesario y sigue siendo insignificante. Tener un alquiler barato y bonificado siendo jóvenes, empezando cada uno su vida, es comprensible, pero para eso hacen falta viviendas de alquiler barato que estén bien.
– También es un tema de la cultura española, ¿sigue siendo mejor visto tener una propiedad?
– Aquí todo es a comprar, pero está cambiando. Las nuevas generaciones no lo ven igual, quizá por las dificultades que ven o por lo que se ha vivido últimamente… Más de medio millón de desahucios de hipoteca que hubo con la crisis también pesan. Eso fue muy fuerte. En los alquileres, uno se puede adaptar… pero con las hipotecas no te adaptas. Ahora ya no queda más remedio y la hipoteca para el banco ya no tiene el sentido de antes: ahora tienen el piso, pueden decir al señor que se vaya, lo venden y ya tienen mercado… ¿Para qué van a dar hipotecas ahora?
– Por tanto, pasando la apuesta por este mercado, ¿cuál es la situación actual del alquiler en León?
– Es un alquiler suficiente, de momento, pero que cada día es más caro en relación con los salarios. Hablo, sobre todo, del alquiler barato. Alquileres a partir de 700 o de 800 euros se van encontrando, de mejor o peor calidad. Yo siempre he dicho que en León hace falta un alquiler de calidad. Hay que mejorar el parque de alquileres. Ahora mismo, estamos viendo que cada vez hay menos alquiler barato. Los tramos hasta 400 euros están disminuyendo y las operaciones que se registran cada vez son menos. En el alfoz, en los barrios… corresponden muchas veces con las casas peor acondicionadas y aisladas, que gastan más en calefacción o no la ponen. En una ciudad hace falta un poco de todo y, ahora mismo, no considero que sea excesivamente caro con una media de 500 euros.
– Otro debate son los pisos turísticos. En unos meses necesitarán del permiso de las comunidades de propietarios y una reforma fiscal que plantea el Gobierno pretende que tributen como negocio ¿Hasta qué punto es necesario intervenir en este mercado ante su auge en la última década?
– Los problemas por alquileres turísticos no son tan graves. Son más por molestias, porque la incidencia en la vivienda en León es escasa. Y, en otros lugares, es escasa si lo comparamos con todo el territorio... porque se van al centro de las ciudades. Eso es una política de los ayuntamientos. Son negocios. Los alquileres turísticos son negocios y tienen su regulación. Ya lo ha hecho el Tribunal Supremo, pero como siempre se reacciona tarde, mal y nunca. Se reacciona ahora contra los alquileres turísticos cuando ya están todos funcionando. Es un negocio, no es vivienda. Sin embargo, no está prohibido que un propietario destine su vivienda a lo que quiera. En manos de la Administración está que para emprender ese negocio haya que cumplir con unos requisitos para dedicarlo a vivienda, para dividir un piso si quiero hacer ocho apartamentos o para echar la culpa al alquiler temporal, que es necesario. Para la economía de una ciudad, también la nacional, el alquiler temporal también es necesario ¿Vamos a quitar ahora a todos los estudiantes? Nos sale un montón de vivienda al mercado y los estudiantes que vayan a las residencias… Hay empresas dispuestas, solo falta suelo… Una emergencia habitacional no hay, porque eso requeriría medidas urgentes. También está la financiación, pero igual no sacan ni los presupuestos, y todo lo que tienen que sacar por ley, como las bonificaciones al afectar a la ley del IRPF… Del mismo modo, reclamamos una mayor seguridad jurídica. No podemos estar continuamente cambiando de normas y tener ocho o diez regímenes de arrendamientos vigentes.
"Hay muchísimos locales en la ciudad que se pueden convertir en viviendas"
– ¿Es previsible que, como ha ocurrido en otras ciudades, la población leonesa siga con la tendencia de abandonar el centro para instalarse en barrios más periféricos, como sería La Lastra o más que se puedan poner en marcha en un futuro?
– A veces se va a destiempo. Se construye cuando no hay demanda y cuando hay demanda resulta que no se construye. En el centro de la capital los solares son los que son. El centro es para rehabilitar y debe ser rehabilitado. Un barrio como San Claudio tiene un futuro buenísimo, pero todavía hay mucha casa vieja y necesita una rehabilitación profunda. Está al lado del centro, de Papalaguinda… la zona es extraordinaria, pero todavía no es atractiva para hacer promociones nuevas. Se han construido los grandes polígonos y en La Lastra las viviendas que ya hay proyectadas se venderán. Existe demanda de vivienda nueva en León y también hay ahorros. Como somos tan amigos del ladrillo, mucha gente, y eso es bueno, prefiere meterlo en ladrillo y no en Bolsa… Somos muy de dejar patrimonio y dejar herencia.
– A este respecto, en León no siempre se pide hipoteca… ¿Hay realmente tanto dinero ‘debajo del colchón’ para cuando se invierte en una vivienda?
– No debajo del colchón, pero sí en inversiones. Se mueve mucho dinero en inversiones financieras porque es muy fácil rescatarlo. Ahora está saliendo mucho dinero de la renta variable y el que no quiera tenerlo parado esperando pues tiene un refugio en el ladrillo. La pena es que eso no sea para vivienda habitual. Muchos serán para alquilar y otros muchos para nada. Ahí van a quedar, vacíos. En el momento en que se restringe el acceso a las hipotecas, el que compra es el que tiene el dinero. Esos son los que más están comprando, muchas veces de segunda mano y a buen precio. Convendría saber cuál es la edad de la gente que compra, cuántas se dedican a vivienda habitual o cuánto es migración interna de León… Alguien que se haga mayor y viva en la provincia, si tiene dinero ahorrado, busca comprar en la ciudad. Aquí también tenemos mucha demanda de inquilinos extranjeros.
– ¿Qué otras opciones se pueden explorar en materia inmobiliaria?
– Daría todas las facilidades del mundo para convertir oficinas y locales en viviendas. Sin embargo, en España somos de vivir en altura. Esto no es la cultura anglosajona de más viviendas a pie de calle… Es algo que cuesta, pero no tenemos que pensar solamente en nuestras generaciones, las nuevas generaciones pueden adaptarse perfectamente y pueden hacerse cosas muy bonitas en locales, sobre todo si hay patios. En la zona de San Mamés, y en el resto de la ciudad, hay muchísimos locales que se pueden hacer viviendas, sobre todo en las que tengan salida a patio porque somos muy celosos de mostrarnos hacia fuera. Se pueden hacer cosas muy bonitas con una normativa adecuada. Aquí tal vez sea un pongo limitativa. También puede ser una solución para el problema del alquiler turístico porque los locales se pueden destinar perfectamente a estos temas, sin entrar en cuestiones de la comunidad de vecinos y de la altura. Al final, el problema son las molestias. No quita tanta gente de vivir en un piso, no es la raíz del problema, al menos en León.